相続した空き家を売却する際に使える「3,000万円特別控除」は、2024年1月1日以降の譲渡から、相続人が3人以上の場合に控除額が1人あたり2,000万円に減額される改正が入っています。
制度の概要と2024年改正の変更点
「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡に係る特別控除の特例」は、相続した空き家を売る際に、譲渡所得（=不動産等の売却で生じる利益。所得税・住民税・復興特別所得税の課税対象）から最大3,000万円を控除できる制度です。
適用期限は2027年12月31日まで延長されています。
出典国税庁 タックスアンサー No.3306nta.go.jp2024年改正で何が変わったか
2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡から、2点の改正が適用されます。
① 相続人3人以上の場合、控除額が減額
| 相続人の人数 | 1人あたりの控除上限 |
|---|---|
| 1〜2人 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 2,000万円 |
3人以上の場合でも、1人あたりの上限が2,000万円になるだけで、特例自体は使えます。「使えなくなった」わけではありません。
② 取壊し・耐震改修の期限が「譲渡の翌年2月15日まで」に緩和
改正前は、売買契約の引き渡し時点で家屋が耐震基準を満たしているか、または取り壊し済みであることが要件でした。改正後は、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが完了していれば特例が適用されます。買主が取り壊す場合も対象に含まれます。
出典国土交通省mlit.go.jpこれにより、「引き渡し日までに取壊しが間に合わない」という理由で特例を諦めていたケースでも、適用の余地が生まれました。
空き家に関連する税金全般については、空き家にかかる税金の種類と節税のポイントでまとめています。
相続人3人の場合の税額試算
控除額の違いが実際の税負担にどう影響するかを、具体例で確認します。
前提条件
- 被相続人から子ども3人（配偶者なし）が相続
- 空き家の売却価格：6,000万円
- 取得費（購入価格等）：600万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：200万円
計算の流れ
譲渡所得の計算
譲渡収入：6,000万円
取得費：600万円
譲渡費用：200万円
差引き：5,200万円（これが控除前の譲渡所得）
相続人3人以上の場合（控除2,000万円／人）
5,200万円 − 2,000万円 = 3,200万円（課税譲渡所得）
もし相続人2人以下なら（控除3,000万円／人）
5,200万円 − 3,000万円 = 2,200万円（課税譲渡所得）
課税譲渡所得の差は1,000万円。長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率は所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%の合計20.315%なので、税額差はおよそ203万円になります。
出典国税庁 タックスアンサー No.3306nta.go.jpこの差額は小さくありません。相続人の人数を確認したうえで、売却の手取り額を試算することが判断の前提になります。
なお、相続登記（=不動産の名義を相続人に変更する登記。2024年4月から義務化）が未了の場合、売却手続き自体が進みません。登記の期限については 相続登記2027年3月期限と手続きの流れ で整理しています。
出典政府広報オンラインgov-online.go.jp適用条件と判断ポイント
特例を受けるには、複数の要件を同時に満たす必要があります。一つでも外れると適用できません。
要件チェックリスト
被相続人に関する条件
- 相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していた（老人ホーム等への入居の場合は別途要件あり）
- 相続直前に事業・賃貸・居住以外の用途に使っていない
家屋・土地に関する条件
- 昭和56年5月31日以前に建築された戸建て（マンション・区分所有建物は対象外）
- 売却前に耐震基準を満たす改修を行うか、更地にして売却する（2024年改正後は引き渡し後・翌年2月15日までの取壊しも可）
売却に関する条件
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売買代金が1億円以下
- 相続人・配偶者・生計を同じにする親族への売却ではない
- 同年に「居住用財産の買換え特例」等を重複適用していない
老人ホーム入居中の被相続人に関する注意点
被相続人が亡くなる直前に老人ホーム等に入居していた場合、追加の要件が設定されています。要介護・要支援認定を受けていること、入居後に他の人が住んでいないこと、などが確認事項になります。詳細は国税庁の通達や税理士への確認が現実的です。
マンションは対象外
区分所有建物（マンション）は、この特例の対象外です。マンションを相続して売却する場合は別の控除制度を検討することになります。
申告の手順と必要書類
特例は確定申告で適用を受けます。売却した翌年の2月16日〜3月15日が申告期限です。
申告の流れ
- 譲渡所得の計算（売却価格・取得費・譲渡費用・控除額の確定）
- 必要書類の収集（下記参照）
- 確定申告書の作成（国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用可）
- 税務署への提出（電子申告e-Taxまたは書面）
主な必要書類
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁ウェブサイト・税務署 |
| 売買契約書のコピー | 売買時に取得 |
| 登記事項証明書 | 法務局（オンライン申請可） |
| 被相続人の除票住民票 | 市区町村 |
| 耐震基準適合証明書または取壊し確認書類 | 施工業者・取壊し業者 |
| 相続があったことを確認できる書類（戸籍等） | 市区町村 |
書類の一部は取得に時間がかかります。売却が決まったら早めに収集を始めることが、申告期限を守るうえで現実的な対応になります。
出典国税庁 タックスアンサー No.3306nta.go.jpよくある見落としと対処法
「1億円以下」の判定は共有者全員分の合計
共有で相続した場合、1億円以下かどうかの判定は売買代金の合計額で行います。持分に応じた按分（あんぶん＝割合に応じて分けること）額ではありません。たとえば3人で共有する物件を1.2億円で売却すると、1人あたりの受取額が4,000万円でも「1億円超」として特例は使えません。
「3年10か月」のカウントを誤りやすい
「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という表現は少し読みにくいです。たとえば2022年4月に相続が発生した場合、「3年を経過する日」は2025年4月、その年（2025年）の12月31日が売却の期限になります。相続の月によって実質的な猶予が変わるため、早めに逆算しておく必要があります。
取得費加算との選択適用
取得費加算（=相続税の一部を売却時の取得費に加算できる特例。国税庁No.3267）と、この空き家特例は重複して適用できません。どちらが有利かは売却価格・相続税額・取得費の組み合わせによって異なります。どちらを選ぶかは税理士に試算を依頼するのが確実です。
取得費加算の詳細は 相続財産の取得費加算特例の使い方 にまとめています。
申告を忘れると控除はゼロ
この特例は確定申告で適用を申請するものです。売却した年に申告を行わなかった場合、控除は受けられません。給与所得のみの会社員で「確定申告の経験がない」という方も、不動産売却の年は申告が必要になります。
よくある質問
相続人が3人の場合、3人合計で6000万円の控除になりますか
なりません。1人あたり2,000万円が上限です。3人でも合計6,000万円を控除できるわけではなく、それぞれの譲渡所得から各自2,000万円を差し引く形になります。
親が老人ホームに入っていた場合も使えますか
一定の要件を満たせば使えます。要介護・要支援認定を受けており、入居後に家屋を事業・賃貸・他者の居住に使っていないこと等が条件です。詳細は国税庁の確定申告手引きか税理士に確認してください。
2024年以前に売却した場合も2,000万円に減額されますか
されません。減額は2024年1月1日以後の譲渡から適用です。2023年12月31日までに売却が完了していれば、相続人が3人以上でも1人あたり3,000万円が上限です。
買主が取り壊す予定の場合、売買契約時点で更地にしておく必要がありますか
2024年改正後はその必要はありません。譲渡の翌年2月15日までに買主が取り壊しを完了すれば特例の対象になります。ただし、買主との売買契約に取壊し予定の記載があること等、確認事項があるため税理士に事前に相談してください。
この特例と住宅ローン控除は同時に使えますか
空き家特例は売却側の控除です。住宅ローン控除は購入側の控除なので、別の物件について適用する分には重複の問題はありません。ただし同一年に居住用財産の買換え特例等を使う場合は重複適用の制限があります。
売却の手取り額を正確に把握するには、実際の査定額と税額試算をセットで行う必要があります。複数の不動産会社の査定を一度に取ることで、売却価格の目線と選択肢が広がります。
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- 相続人3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡から控除額は1人あたり2,000万円（2人以下は3,000万円）
- 「1億円以下」の判定は共有者全員の売買代金合計で行う
- 取壊しは譲渡の翌年2月15日まで（買主による取壊しも可）に緩和
- 取得費加算との選択適用は税理士への試算依頼が現実的
- 申告期限は売却翌年の3月15日。申告しないと控除はゼロ
出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000001_00016.html