古い家でも、
売れる？
「こんな古い家、買う人がいるだろうか」。
築30年、40年を超えた家も、毎年たくさん売れています。問題は築年数そのものではなく、どういう方法で、誰に売るかです。
古い家が売れないのは、なぜ？
築年数ではなく、売り方が合っていないからです。
古い家を「普通の中古住宅」として売ろうとすると、買い手が見つかりにくくなります。
- 住宅ローンが組みにくい（築年数で評価が下がる）
- 買い手がリフォーム費用を計算できない
- 内覧で古さが目につく
ここで差がつく
同じ家でも、「中古住宅」として出すか「古家付き土地」（=建物に価値をつけず、土地として売る形）として出すかで、見る人が変わります。
買い手を変えれば、売れることがあります。
売り方は何がある？
大きく分けて、6つです。
どれを選べばいい？
解体費を出せるかどうかで、だいたい分かれます。
解体費を先に出せる場合
更地にして売る選択肢が使えます。土地として評価されるので、買い手の幅が広がります。
解体費を出したくない場合
古家付き土地か、買取。建物を残したまま売る形になります。
解体費は木造30坪程度で100〜200万円が実務でよく使われる目安です。売却代金から精算する取り決めができる場合もあるので、業者に相談してみてください。
費用と税金は？
解体費と仲介手数料。税金は利益が出たときだけです。
解体費
100〜200万円
木造30坪の目安・実務ベース
仲介手数料
売却額 × 3.3% ＋ 66,000円
上限・税込／400万円超の場合
譲渡所得税
20.315% or 39.63%
利益が出た場合のみ
800万円以下の空き家などは、仲介手数料に別の上限（最大33万円・税込／令和6年7月1日施行）が定められています。
相続した実家なら「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。適用期限は2027年12月31日まで。適用の判断は税理士に確認してください。詳しくは 実家売却の全手順 で整理しています。
築年数は変えられませんが、売り方は選べます。
まず、自分の家がどの方法に向いているかを知るところから。
出典
- 国土交通省 宅地建物取引業法関係（宅建業者の報酬告示・昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html - 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm