実家を相続して売却するとき、税額を左右するのは「売った金額」ではなく「利益（譲渡所得）」です。所有期間が5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%と2倍近く差が開きます。相続で取得した家は親の取得日を引き継ぐため、多くの場合は長期扱いになります。
譲渡所得税とは｜売却額との違い
譲渡所得税 (=不動産等の売却で生じた利益にかかる、所得税・住民税・復興特別所得税) は、売った金額そのものにかかるのではありません。かかるのは「譲渡所得」、つまり売却で生じた利益です。
計算式は次の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価額 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除
税額 = 譲渡所得 × 税率
たとえば3,000万円で売れても、取得費と譲渡費用の合計が2,800万円あれば、利益は200万円です。税金はこの200万円にかかります。売却額の大きさに驚いて税額も大きいと思い込みがちですが、判断の分かれ目は利益の額です。
譲渡所得は他の所得と分けて計算する
給与など他の所得と合算せず、単独で税額を出す「分離課税」になります。給与所得が多い年でも、譲渡所得の税率が跳ね上がることはありません。
相場と税率｜長期20.315%・短期39.63%
税率は売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで2段階に分かれます。
長期譲渡所得(5年超)
所有期間が5年を超える場合、税率は 20.315%（所得税15% + 復興特別所得税0.315% + 住民税5%）です。
出典国税庁 タックスアンサー No.3208nta.go.jp短期譲渡所得(5年以下)
所有期間が5年以下の場合、税率は 39.63%（所得税30% + 復興特別所得税0.63% + 住民税9%）です。長期の約2倍です。
出典国税庁 タックスアンサー No.3211nta.go.jp相続物件は親の取得日を引き継ぐ
相続で取得した実家の場合、所有期間は相続した日からではなく、親（被相続人）がその家を取得した日から数えます。親が長く住んでいた家なら、相続直後に売っても長期扱いになるのが多くのケースです。ここが実家売却で税率を左右する最大のポイントです。
所有期間の判定は「売った年の1月1日」で行います。相続してすぐ売る場合でも、親の取得時期をまず確認します。
メリット・デメリット｜計算を先に把握する意味
実額で計算するメリット
売却前に税額を試算しておくと、手取りが読めます。売却額から税金・譲渡費用・ローン残債などを引いて、実際に手元に残る額で保有か売却かを判断できます。
取得費が不明なときのデメリット
親が買った当時の契約書・領収書が見つからないと、取得費を「譲渡価額の5%」で計算する概算取得費になります。売却額が大きいほど、この5%は利益を押し上げ、税額が膨らみます。取得資料が残っているかどうかで税額が大きく変わります。
出典国税庁 タックスアンサー No.3258nta.go.jp特例を組み合わせるメリット
相続した実家では、空き家3000万円特別控除や取得費加算(=相続税の一部を売却時の取得費に加算できる特例)を使える場合があります。特例が使えれば、利益があっても税額をゼロ近くまで下げられることがあります。取得費加算の詳細は取得費加算の特例の使い方で整理しています。
注意点と計算の落とし穴
取得費に含められるもの
取得費には、購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども含められます。建物は所有期間に応じた減価償却費を差し引いた後の金額になります。土地は減価償却しません。
譲渡費用に含められるもの
譲渡費用は、売却のために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のための測量費、建物の取壊し費用などが該当します。固定資産税や修繕費、引っ越し費用は譲渡費用に含められません。
出典国税庁 タックスアンサー No.3255nta.go.jp業者選びで気をつける点
「必ず〇〇円で売れる」といった根拠のない断定を行う業者や、決断を急がせる訴求を強調する業者には注意します。税額の試算は売却額が決まらないと確定しないため、複数社の査定で売却額の幅を先に把握するのが安全です。実家全体の売却の流れは実家売却の進め方にまとめています。
進め方｜税額を計算する手順
- 所有期間を確定する — 親が家を取得した日を契約書等で確認し、売却年1月1日時点で5年超か判定する
- 取得費を集計する — 購入代金・購入時諸費用の資料を探し、建物は減価償却後の額を出す
- 譲渡価額の見込みを立てる — 複数社の査定で売却額のレンジを把握する
- 譲渡費用を見積もる — 仲介手数料・印紙税・取壊し費用などを合算する
- 特例の適用を確認する — 3000万円控除・取得費加算が使えるか要件を照合する
- 税額を試算する — (譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除)× 税率で計算する
実額での計算例
親が1990年に土地2,000万円・建物1,000万円で取得した実家を、相続後に3,500万円で売却したケースを想定します。
- 譲渡価額: 3,500万円
- 取得費: 土地2,000万円 + 建物（減価償却後・仮に300万円）= 2,300万円
- 譲渡費用: 仲介手数料など約120万円
- 譲渡所得: 3,500 −(2,300 + 120)= 1,080万円
親の取得は1990年で長期に該当するため、税率は20.315%。特例を使わない場合の税額は約219万円になります。ここに空き家3000万円控除が使えれば、譲渡所得1,080万円は控除の範囲内で、税額はゼロになります。空き家の売却にかかる税金の全体像は空き家売却の税金で確認できます。
ただし空き家3000万円特別控除の対象は、被相続人の居住用家屋が昭和56年5月31日（1981年5月31日）以前に建てられた家に限られます。上記の計算例では親が1990年に取得した実家としましたが、控除が使えるかは、取得年ではなく建物がいつ建てられたか（建築年）で判定します。建築年は登記事項証明書の「原因及びその日付」等で確認します。昭和56年6月以降に建てられた家は本特例の対象外です。
なお空き家3000万円特別控除の適用期限は2027年12月31日までの譲渡に延長され、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に減額されます。
出典国税庁 タックスアンサー No.3306nta.go.jpよくある失敗
- 取得費不明のまま売却 — 概算取得費5%で計算され、税額が想定より膨らむ。売却前に親の購入資料を探す
- 短期・長期の判定ミス — 相続日から所有期間を数えてしまう。相続物件は親の取得日から数える
- 取得費加算の期限切れ — 相続開始から3年10か月を過ぎると使えない。売却時期の逆算が必要
- 特例の重複適用の誤解 — 3000万円控除と取得費加算は併用に制限がある。適用の可否は税理士に確認する
よくある質問
譲渡所得税はいつ払うのですか
売却した翌年の2月16日から3月15日の確定申告で申告・納付します。所得税と復興特別所得税を申告時に納め、住民税はその年の6月以降に納付書または給与天引きで納めます。
相続した実家はいつ売っても長期になりますか
所有期間は親が取得した日から数えるため、親が5年を超えて所有していた家なら相続直後に売っても長期扱いです。判定は売却年の1月1日時点で行います。親の取得日を契約書で確認します。
取得費の資料が全くない場合はどうなりますか
購入時の契約書・領収書がなければ、取得費は譲渡価額の5%で計算する概算取得費になります。売却額が大きいほど利益が増え税額も上がるため、通帳の記録や当時のパンフレットなど、金額を裏づける資料を探すことが有効です。
3000万円控除と取得費加算は両方使えますか
空き家3000万円特別控除と相続税の取得費加算は、原則として併用できません。どちらが有利かは相続税額や譲渡益によって変わるため、両方を試算して選びます。適用可否は税務署・税理士に確認してください。
ローンが残っている実家を売った場合も課税されますか
課税は譲渡所得（利益）にかかるもので、ローン残債の有無とは別です。売却額から取得費・譲渡費用を引いて利益が出れば課税され、利益が出なければ課税されません。ローン返済は税額計算に含めません。
まとめ
譲渡所得税は「売却額」ではなく「利益」にかかり、所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。相続した実家は親の取得日を引き継ぐため長期になりやすく、取得費の資料の有無と3000万円控除・取得費加算の適用可否が手取りを大きく左右します。まずは所有期間の確定と売却額のレンジ把握から始めます。
売却額の幅がつかめると税額の試算も進みます。複数社の査定を一度に取れる一括査定で、実家の売却額のレンジを確認できます。
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出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3208（長期譲渡所得の税額の計算）
- 国税庁 タックスアンサー No.3211（短期譲渡所得の税額の計算）
- 国税庁 タックスアンサー No.3255（譲渡費用となるもの）
- 国税庁 タックスアンサー No.3258（取得費が分からないとき）
- 国税庁 タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）