親が亡くなり、不動産を相続した後の名義変更は、何から手をつければいいのか、手順が見えないという声が多い場面です。
名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務化されました。過去の相続分も含め、2027年3月31日が一つの期限になっています。手続きを後回しにすると、10万円以下の過料の対象になる場合があります。
相続登記とは何か・2027年3月31日期限の全体像
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する登記手続きです。法務局に申請します。
2024年4月1日から、この登記が義務化されました。それまでは「やらなくてもペナルティはない」状態でしたが、法改正によって状況が変わっています。
出典法務局moj.go.jp義務化の骨格：
- 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
- 2024年4月1日より前に相続が発生した分も対象。ただし経過措置として、2027年3月31日までに申請すれば義務を果たしたことになる
- 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象となる
「2027年3月31日」は、古い相続（親が20年前に亡くなった、など）も含めて名義変更を完了させる共通のゴールラインです。2024年以降に相続が発生した場合は、その時点から3年以内が期限になります。
相続人申告登記（=戸籍収集が間に合わない場合の暫定履行手段）という仕組みも新設されました。相続人であることの申告だけで義務を仮に果たせるため、「書類が揃わない」という理由で期限を過ぎることを防げます。ただし本登記（正式な名義変更）は別途必要です。
2027年3月期限の詳細と対策は、相続登記2027年義務化の完全ガイドでも整理しています。
手続きの流れ：6つのステップ
相続登記の手続きは、大きく6段階に分けられます。それぞれの所要期間の目安も示します。
ステップ1：相続人の確定（目安：1〜3週間）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本を取り寄せ、法定相続人（=法律上相続する権利がある人）を確定します。相続人が多い、または転籍が多い場合は時間がかかります。
ステップ2：相続財産の把握（目安：1〜2週間）
対象不動産の登記事項証明書を取得し、現状の名義と状態を確認します。固定資産評価証明書も必要になるため、市区町村の窓口で取得します。
ステップ3：遺産分割の方針を決める
遺言書があるかどうかによって、この後の手続きが変わります。
- 遺言書がある場合：遺言の内容に従って名義変更を進める（家庭裁判所での検認が必要な場合あり）
- 遺言書がない場合：相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその不動産を取得するかを決める。全員が合意した内容を「遺産分割協議書」として作成する
遺産分割協議（=相続人全員が遺産の分け方を話し合い、合意する手続き）に法律上の期限はありません。ただし、2023年4月1日施行の改正民法により、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、特別受益（=生前贈与等を相続分に加算する制度）や寄与分（=特別の貢献をした相続人に認められる上乗せ分）が考慮されず、法定相続分で分割することが原則となります。
出典法務省 民法等の一部を改正する法律moj.go.jpステップ4：必要書類の収集（目安：2〜4週間）
登記申請に必要な主な書類は以下の通りです。
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡の戸籍謄本・除籍謄本 | 各本籍地の市区町村 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各本籍地の市区町村 |
| 住民票（被相続人の除票・相続人の現住所） | 住所地の市区町村 |
| 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き） | 相続人間で作成 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
ステップ5：登記申請（目安：法務局受付から1〜2週間）
法務局に申請書類一式を提出します。申請方法は3種類あります。
- 窓口申請：管轄法務局の窓口に直接持参
- 郵送申請：書類を郵送（書留推奨）
- オンライン申請：法務省の申請システムを利用（電子証明書が必要）
複雑な相続関係（相続人が多い、数次相続がある等）の場合は、司法書士に依頼することで書類の不備リスクを減らせます。
ステップ6：完了・登記識別情報の受領
登記が完了すると、新たな名義人に「登記識別情報通知」（いわゆる権利証の現代版）が発行されます。大切に保管します。
必要書類・費用の実額レンジ
登録免許税（国への税金）
登記申請には、登録免許税（=不動産の名義変更時に国に納める税金）がかかります。
- 税率：固定資産税評価額の0.4%
例えば固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円です。売買による名義変更（税率2%）と比べると、相続の場合は低い税率が適用されます。
出典国税庁 タックスアンサー No.7191nta.go.jp司法書士報酬
自分で申請する場合は司法書士報酬はかかりませんが、書類収集から申請まで依頼する場合の報酬の目安は以下の通りです。
- 戸籍収集・遺産分割協議書作成・登記申請をすべて依頼：5〜15万円程度（不動産の数・相続人の人数・複雑さによって変動）
相場に幅があるため、複数の司法書士事務所に見積もりを確認することが現実的な判断材料になります。
その他の費用
- 戸籍謄本・証明書類の取得費用：数千〜1万円程度（枚数による）
- 郵送費・交通費：数千円程度
期限を過ぎた場合のリスク
相続登記を期限内に申請しなかった場合のリスクは2つあります。
① 過料（行政上のペナルティ）
正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料の対象となります。「正当な理由」の具体例（書類収集の困難さ等）は法務省が示していますが、単に「面倒だった」「忘れていた」は正当な理由に該当しません。
② 不動産の処分・売却が困難になる
名義が被相続人のままでは、不動産を売却したり担保に入れたりすることができません。売却を検討している場合、登記が前提条件になります。また、登記を放置している間に相続人の一人が亡くなると、さらに相続関係が複雑になり（数次相続）、書類収集と関係者の合意形成が格段に難しくなります。
出典政府広報オンラインgov-online.go.jp相続登記の後：売却か保有か
名義変更が完了した後、不動産をどうするかの判断が次の課題です。売却を選ぶ場合の税金の仕組みだけ、ここで押さえておきます。
譲渡所得税の概要
譲渡所得（=不動産等の売却で生じる利益。売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額）には、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
- 相続した不動産の「取得費」は、被相続人が購入した際の価格を引き継ぐ（取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使う）
- 所有期間が5年超か以下かで税率が変わる（長期譲渡所得：約20.315%、短期：約39.63%）
空き家3,000万円特別控除
被相続人が居住していた不動産（空き家）を売却した場合、一定の要件を満たすと3,000万円の特別控除が受けられます。
- 適用期限：2027年12月31日までの譲渡
- 2024年1月1日以後の譲渡から：相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2,000万円に変更
- 2024年改正：譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが行われれば、譲渡時点で未改修の家屋でも適用可能（買主による改修・取壊しも可）
税額の計算は個別の事情（取得費・譲渡費用・他の特例との併用可否）によって変わるため、具体的な金額は税理士に確認することが確実です。
売却の進め方の全体像は、相続した不動産の売却手順ガイドで整理しています。
よくある質問
相続登記は自分でできますか？
できます。法務局の窓口相談（事前予約制）や、法務省が提供する手引きを活用しながら、申請書類を作成・提出する方法があります。ただし、相続人が多い・遺産分割が複雑・数次相続（相続人がすでに亡くなっている）などの事情があると、書類の不備が起きやすくなります。費用と手間のバランスを見て、司法書士への依頼も判断の一つです。
相続人が複数いる場合、全員の同意が必要ですか？
遺産分割協議で「誰が不動産を取得するか」を決める際は、相続人全員の合意が必要です。一方、各相続人が自分の持分（法定相続分）のみを登記することは、他の相続人の同意なしでも単独で申請できます。全員の合意が得られない場合は、まず法定相続分での仮登記という進め方もあります。
遺産分割協議がまとまらない場合はどうなりますか？
協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停（遺産分割調停）を申し立てる方法があります。調停でも合意できなければ、審判手続きに移行し、裁判所が分割方法を決定します。また、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、特別受益・寄与分が考慮されず、法定相続分での分割が原則となる点（2023年民法改正）も把握しておく必要があります。
相続放棄した場合、相続登記の義務はなくなりますか？
相続放棄（=相続財産を全て承継しない意思表示。相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申述する手続き）をした場合、その方は最初から相続人でなかったものとみなされます。相続登記の義務も生じません。ただし、放棄は財産の全部が対象で、一部だけを放棄することはできません。放棄後は次の順位の相続人に権利が移ります。
2027年3月31日の期限に間に合わない場合はどうすればよいですか？
戸籍の収集が間に合わない場合は「相続人申告登記」を活用できます。相続人であることを法務局に申し出るだけで、登記義務を仮に履行したとみなされます（その後、本登記への移行が必要）。法務局の窓口または電話で状況を説明し、相続人申告登記の手続きを確認することが、期限前の現実的な選択肢です。
まとめ
- 相続登記は2024年4月から義務化。過去の相続分も2027年3月31日が期限
- 手続きの順序：相続人確定 → 遺産分割協議 → 書類収集 → 法務局申請
- 戸籍収集に1〜2か月かかる場合もある。今月中に動き始めることが現実的
- 登記完了後に売却を検討する場合、空き家3,000万円控除の要件と期限（2027年12月末）も並行して確認する
相続登記2027年義務化の詳細と対策も合わせて参考にしてください。
出典
- 法務局「相続登記の義務化について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
- 政府広報オンライン「相続登記の義務化」https://www.gov-online.go.jp/useful/article/202302/2.html
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 法務省「民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00230.html
- 裁判所「相続の放棄の申述」https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_14/index.html