親から実家を相続したとき、土地の相続税評価額を最大で8割下げられる制度があります。それが小規模宅地等の特例です。使えるかどうかで相続税額が数百万円単位で変わるため、要件と限度面積を最初に押さえる価値があります。
小規模宅地等の特例とは（制度の概要と期限）
小規模宅地等の特例 (=被相続人が住んでいた、または事業に使っていた宅地の相続税評価額を、一定面積まで最大80%減額できる制度) は、相続税を計算するうえで最も減額効果が大きい制度の一つです。
対象は大きく3種類に分かれます。
- 特定居住用宅地等（自宅の土地）: 330㎡まで80%減
- 特定事業用宅地等（事業に使う土地）: 400㎡まで80%減
- 貸付事業用宅地等（賃貸物件の土地）: 200㎡まで50%減
たとえば路線価ベースで5,000万円の自宅土地が特定居住用として認められれば、評価額は1,000万円まで下がります。この差が相続税の課税対象額を大きく左右します。
相続税そのものがかかるかどうかは、遺産総額が基礎控除を超えるかで決まります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
出典国税庁 タックスアンサー No.4152nta.go.jp配偶者と子ども2人が相続人なら、基礎控除は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。土地の評価額が特例で大きく下がれば、遺産総額が基礎控除を下回り、相続税がかからないケースもあります。
制度の詳しい要件は国税庁のタックスアンサーで確認できます。
出典国税庁 タックスアンサー No.4124nta.go.jp限度面積と減額割合（3類型の要件）
特例は宅地の用途によって、限度面積と減額割合が異なります。ここが実額計算の出発点になります。
特定居住用宅地等（自宅）
被相続人が住んでいた自宅の土地が対象です。330㎡まで80%減額されます。適用できるのは、次のいずれかの相続人です。
- 配偶者（無条件で適用可）
- 同居していた親族（申告期限まで居住・保有を継続）
- 別居親族のうち、いわゆる「家なき子」（過去3年間、自己または配偶者の持ち家に住んでいない等の要件）
配偶者が取得する場合は、居住や保有の継続要件はありません。
特定事業用宅地等（事業用）
被相続人が個人事業に使っていた土地が対象です。400㎡まで80%減額されます。事業を申告期限まで継続し、その土地を保有し続けることが要件です。不動産貸付業は原則この類型に含まれません。
貸付事業用宅地等（賃貸）
被相続人がアパート・駐車場など貸付事業に使っていた土地が対象です。200㎡まで50%減額されます。相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地は原則対象外です（一定の事業的規模を除く）。
複数の宅地がある場合の調整
自宅と事業用など複数の宅地で特例を使う場合、限度面積には調整計算が入ります。居住用と事業用を併用すると合計730㎡まで使えますが、貸付用を含めると按分計算になります。複数宅地がある場合は税理士に試算を依頼するのが確実です。
減額後の評価額を実額で計算する
ここでは特定居住用宅地等を例に、実額の計算手順を示します。
計算の手順
- 土地の相続税評価額を出す（路線価×地積、または倍率方式）
- 特例の対象面積を確認する（330㎡が上限）
- 減額割合80%を評価額に掛ける
- 元の評価額から減額分を引く
土地の評価額の出し方そのものは、路線価や地積によって変わります。評価の基礎は別記事で整理しています。
具体例: 300㎡・評価額6,000万円の自宅
面積が330㎡以内なので、全面積が特例対象です。
- 減額分: 6,000万円×80%＝4,800万円
- 減額後の評価額: 6,000万円−4,800万円＝1,200万円
評価額が6,000万円から1,200万円に下がります。この差4,800万円が課税対象額から外れます。
具体例: 400㎡・評価額8,000万円の自宅
面積が限度330㎡を超えるため、対象は330㎡分に限られます。
- 1㎡あたり評価額: 8,000万円÷400㎡＝20万円
- 330㎡分の評価額: 20万円×330㎡＝6,600万円
- 減額分: 6,600万円×80%＝5,280万円
- 減額後の評価額: 8,000万円−5,280万円＝2,720万円
限度面積を超える土地では、超えた分（この例では70㎡分）は減額されず、そのまま評価額に残ります。
適用の落とし穴（申告・期限・同居要件）
申告が適用の前提
特例を適用した結果、相続税額がゼロになる場合でも、相続税の申告は必要です。特例は「申告して初めて適用される」制度で、申告しなければ使えません。ここを見落とすと、後から特例を受けられなくなります。
申告期限は相続開始から10か月
相続税の申告・納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。特定居住用・事業用宅地等では、この申告期限まで土地を保有し、居住や事業を継続していることが要件になります。申告期限前に売却すると、特例が使えなくなる類型があります。
遺産分割が終わっていること
特例を使うには、申告期限までに遺産分割が確定していることが原則です。未分割のままでは適用できません。ただし「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、後日分割が整った時点で適用を受けられます。
なお遺産分割協議そのものには法律上の期限はありませんが、相続開始から10年を経過すると、原則として特別受益や寄与分を反映しない法定相続分での分割になります。
出典法務省 民法等の一部を改正する法律moj.go.jp家なき子要件の厳格化
別居の子が特例を使う「家なき子」要件は、近年厳格化されています。相続開始前3年以内に自己・配偶者・三親等内親族・特別の関係のある法人が所有する家屋に住んでいた場合などは、原則として対象外です。過去の居住履歴を確認しておく必要があります。
よくある失敗
制度の理解不足による失敗は、いずれも事前確認で防げます。
- 相続税がゼロだから申告しなくてよいと考え、特例を受けられなかった
- 申告期限前に実家を売却し、保有継続要件を外した
- 家なき子要件を満たしていると思い込み、過去の居住履歴で外れた
- 遺産分割がまとまらず、分割見込書を出さなかったため未分割で適用できなかった
- 限度面積を超える土地で、全面積が減額されると誤解していた
売却を検討している場合は、特例による相続税の減額と、売却時の譲渡所得税を合わせて考える必要があります。相続した不動産を売る際は、相続税の一部を取得費に加算できる取得費加算 (=相続税の一部を売却時の取得費に加算できる特例。国税庁 No.3267) の特例も関係します。
よくある質問
配偶者は必ず小規模宅地等の特例を使えますか
配偶者が被相続人の居住用宅地を取得する場合、居住や保有の継続要件はなく、特定居住用宅地等として330㎡まで80%減額の対象になります。ただし相続税の申告は必要です。
相続税がゼロなら申告しなくてもよいですか
特例を適用した結果ゼロになる場合でも、相続税の申告は必要です。特例は申告して初めて適用されるため、申告しないと特例そのものを受けられません。
申告期限前に実家を売ってもよいですか
特定居住用・事業用宅地等では、申告期限まで保有・居住や事業の継続が要件になります。期限前に売却すると特例が使えなくなる類型があるため、売却時期は税理士に確認するのが確実です。
限度面積を超える土地は全部減額されませんか
超えた分だけが対象外です。限度面積までの部分は減額され、超えた面積分は評価額にそのまま残ります。1㎡あたりの評価額に限度面積を掛けて計算します。
別居の子でも特例を使えますか
いわゆる家なき子の要件を満たせば適用できる場合があります。相続開始前3年以内に自己や配偶者の持ち家に住んでいない等の条件があり、近年厳格化されているため、過去の居住履歴を確認する必要があります。
まとめ
小規模宅地等の特例は、自宅の土地で330㎡まで80%減、事業用で400㎡まで80%減、貸付用で200㎡まで50%減という減額効果があります。適用には相続税の申告・申告期限までの保有継続・遺産分割の確定といった要件があり、いずれも事前確認で外れを防げます。
売却か保有かを含めて実家の相続を整理する場合、まずは自分の状況の全体像を把握するのが最初の一歩になります。
売却を視野に入れているなら、土地の評価額の目安を知るために複数社の査定を比較する方法があります。
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- 国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4152「相続税の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
- 法務省 民法等の一部を改正する法律 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00230.html