相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務化されました。過去に相続した分も含め、2027年3月31日までに申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。この記事は、期限に追われて手続きと費用を効率よく把握したい方に向けたものです。
費用は大きく分けて「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つ。自分で申請すれば報酬分を抑えられますが、戸籍収集や書類作成に手間がかかります。
相続登記の期限と義務化の概要
相続登記 (=不動産の名義を相続人に変更する登記。2024年4月から義務化) は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが義務となりました。2024年4月1日施行です。
重要なのは、施行前に相続した不動産にも遡って義務が及ぶ点です。過去に親から相続してそのままにしている不動産も、2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。
出典政府広報オンラインgov-online.go.jp 出典法務局moj.go.jp戸籍等の収集が間に合わない場合は、相続人申告登記により義務を仮に履行できます。これは相続人であることを法務局に申し出る簡易な手続きで、正式な相続登記とは別物です。詳しい期限の考え方は相続登記2027年問題の解説記事で整理しています。
相続登記 過去分申請期限 まで
210 日
相続登記の手続きの流れ
相続登記は次の順序で進みます。遺言があるか、遺産分割協議が必要かで分岐しますが、大枠は共通です。
- 不動産の特定 — 登記事項証明書や固定資産税の納税通知書で、対象不動産の所在・地番・家屋番号を確認する
- 相続人の確定 — 被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍を集める
- 遺産分割の決定 — 遺言があればそれに従い、なければ相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する
- 申請書類の作成 — 登記申請書に必要事項を記入し、添付書類を揃える
- 法務局へ申請 — 不動産の所在地を管轄する法務局に、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請する
- 登記完了 — 通常1〜2週間で登記識別情報通知（従来の権利証にあたるもの）を受領する
遺産分割協議に法律上の期限はありません。ただし相続開始から10年を経過すると、原則として法定相続分での分割になり、特別受益や寄与分の主張が難しくなります。この10年は相続登記3年の期限とは別の期限です。
出典法務省 民法等の一部を改正する法律moj.go.jp相続登記の必要書類と費用
相続登記でかかる費用は「登録免許税」と、司法書士に依頼する場合の「報酬」、それに戸籍取得などの実費に分かれます。
必要書類の一覧
遺産分割協議による相続登記の場合、主に次の書類が必要です。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 登記申請書
遺言がある場合は遺産分割協議書と印鑑証明書が不要になる代わりに、遺言書（自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認済みのもの）が必要です。
登録免許税の計算
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。相続による所有権移転登記の税率は原則0.4%です。
たとえば評価額が2,000万円の土地・建物なら、登録免許税は8万円になります。評価額は固定資産評価証明書で確認できます。
出典法務局moj.go.jp司法書士報酬の目安
司法書士に依頼した場合の報酬は、事務所や案件の複雑さによって幅がありますが、一般的な相続登記1件で5〜15万円前後が多くみられます。不動産が複数ある、相続人が多い、遺産分割協議書の作成も依頼するといった場合は上振れします。
報酬は事務所ごとに自由に設定されており、同じ案件でも見積もりに差が出ます。複数の事務所から見積もりを取ると、報酬と対応範囲を比較できます。
出典日本司法書士会連合会shiho-shoshi.or.jp費用の合計イメージ
評価額2,000万円の不動産を司法書士に依頼して相続登記する場合、登録免許税8万円＋報酬5〜15万円＋戸籍等の実費（数千円〜1万円程度）で、合計13〜24万円前後が目安です。自分で申請すれば報酬分がなくなり、登録免許税と実費だけで済みます。
自分で相続登記を申請する方法
司法書士報酬を抑えたい場合、自分で申請する選択肢があります。相続関係が単純で、相続人全員の合意が取れているケースでは現実的です。
自分で申請しやすいケース
- 相続人が少なく、遺産分割で揉めていない
- 対象不動産が1〜2件で、所在地が把握できている
- 被相続人の戸籍が比較的たどりやすい（転籍が少ない）
反対に、相続人が多い、数次相続（相続が重なっている）、不動産が複数の市区町村にまたがる、といった場合は書類収集と申請書作成の難度が上がります。
自分で申請する手順
- 法務局の窓口または公式サイトで、相続登記の申請書様式と記載例を入手する
- 戸籍・住民票・評価証明書などの書類を市区町村役場で収集する
- 遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印を押す
- 登記申請書を作成し、登録免許税分の収入印紙を貼付する
- 管轄法務局へ窓口・郵送・オンラインで申請する
法務局には登記手続きの相談窓口があり、申請書の書き方について事前に相談できます。相談は予約制のところが多いため、管轄法務局に確認してから訪ねると効率的です。
自分で申請する場合の注意点
戸籍収集は、被相続人が転籍を繰り返していると複数の市区町村から取り寄せることになり、想定より時間がかかります。郵送での戸籍請求は往復で1〜2週間かかることもあります。
書類に不備があると法務局から補正の連絡が入り、再提出になります。期限が近い場合は、この補正のやり取りで時間を消費するリスクを見込んでおくと安心です。
期限を過ぎた場合と相続放棄・共有の注意点
2027年3月31日の期限（過去分）を過ぎ、正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。過料は前科ではありませんが、法務局から催告を受けた後も放置すると科される可能性があります。
出典政府広報オンラインgov-online.go.jp期限に間に合わない見込みなら、相続人申告登記でまず義務を仮に履行する方法があります。これは相続人であることの申し出だけで済み、戸籍一式が揃わなくても対応できます。
相続放棄を検討している場合
不動産に負債が絡む、管理の負担が大きいといった理由で相続放棄 (=相続財産を全て承継しない意思表示。相続開始を知った日から3か月以内に家裁に申述) を検討する場合、放棄すれば相続登記の義務も生じません。ただし放棄は「全部包括」で、不動産だけを放棄することはできず、プラスの財産も含めて承継しないことになります。
放棄の申述先は市区町村役場ではなく家庭裁判所です。3か月の熟慮期間は、家庭裁判所への申し立てで伸長できる場合があります。
出典裁判所 相続の放棄の申述courts.go.jp共有名義で相続する場合
相続人全員の共有名義で登記することも可能ですが、後々の売却時に共有者全員の同意が必要になり、手続きが煩雑になります。共有持分は各共有者が単独で処分できますが、不動産「全体」の売却には共有者全員の同意が必要です。将来売却する見込みがあるなら、遺産分割の段階で単独名義にまとめる方法も検討材料になります。
出典e-Gov 民法elaws.e-gov.go.jp相続登記のあとの売却・保有の判断
相続登記を済ませて名義が自分に変われば、その不動産を売却できるようになります。売却か保有かで迷う場合は、固定資産税などの維持コストと、空き家3,000万円特別控除などの税制優遇の期限を合わせて考えると判断しやすくなります。
被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までの譲渡が適用期限です。相続人が3人以上の場合は、2024年1月1日以後の譲渡から特別控除額が1人あたり2,000万円に減額されます。
出典国税庁 タックスアンサー No.3306nta.go.jp売却を視野に入れるなら、名義変更と並行して相場を把握しておくと動きがスムーズです。複数社の査定を一度に取れる一括査定を使えば、地域の相場感をつかめます。
PR不動産SHOPナカジツ（無料査定）詳細を見る →具体的な売却の進め方は相続した不動産の売却ガイドで、手順と税金を整理しています。
よくある質問
相続登記は自分でできますか。
相続人が少なく遺産分割で揉めていない、戸籍がたどりやすいといったケースでは自分で申請できます。法務局に登記相談の窓口があり、申請書の書き方を事前に相談できます。相続人が多い、数次相続がある、不動産が複数の市区町村にまたがる場合は司法書士への依頼が現実的です。
相続登記の費用はいくらくらいですか。
費用は登録免許税と司法書士報酬、戸籍等の実費に分かれます。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が原則で、評価額2,000万円なら8万円です。司法書士報酬は案件により幅がありますが、1件5〜15万円前後が多くみられます。自分で申請すれば報酬分はかかりません。
2027年3月の期限を過ぎるとどうなりますか。
過去に相続した不動産は2027年3月31日までの申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。戸籍収集が間に合わない場合は、相続人申告登記でまず義務を仮に履行できます。
司法書士報酬を抑える方法はありますか。
報酬は事務所ごとに自由に設定されているため、複数の事務所から見積もりを取ると報酬と対応範囲を比較できます。戸籍収集など自分でできる部分を分担すれば、依頼範囲を絞って費用を抑える方法もあります。
相続登記と相続税の申告は別の手続きですか。
別の手続きです。相続登記は不動産の名義変更で法務局に申請します。相続税は遺産総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に、相続開始から10か月以内に税務署へ申告します。それぞれ期限も窓口も異なります。
まとめ
- 相続登記は2024年4月から義務化され、過去分は2027年3月31日が期限
- 費用は登録免許税（評価額の0.4%）＋司法書士報酬（1件5〜15万円前後）＋実費
- 相続関係が単純なら自分で申請して報酬分を抑えられる
- 期限に間に合わない場合は相続人申告登記で仮に義務を履行できる
- 名義変更後の売却を考えるなら、相場把握を並行して進めると動きがスムーズ
出典
- 政府広報オンライン「相続登記の申請が義務化されました」 https://www.gov-online.go.jp/useful/article/202302/2.html
- 法務局「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
- 日本司法書士会連合会 https://www.shiho-shoshi.or.jp/
- 法務省「民法等の一部を改正する法律」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00230.html
- 裁判所「相続の放棄の申述」 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_14/index.html
- e-Gov 民法 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm