先に結論を。 再建築不可の実家は、建て替えはできませんが、リフォームして住んだり貸したりする「活用」は可能です。ただし、2025年4月の建築基準法改正で、できるリフォームの範囲が狭くなりました。大規模なリフォーム（スケルトン・フルリノベーション）は事実上難しくなり、内装や水回りの交換など小規模なリフォームは引き続きできる、というのが今の状況です。この記事は、法改正後に「どこまでのリフォームができるか」の線引きと、売る以外の活用の道を、正確に整理します。
2025年4月の法改正で、何が変わったのか
まず、いちばん大事な変化から。2025年4月の建築基準法改正で、「4号特例」という仕組みが縮小されました。
これまで、木造2階建て住宅などは「4号建築物」として、大規模なリフォームでも建築確認申請が不要でした。この特例のおかげで、再建築不可物件でもスケルトンリフォーム（骨組みだけ残して全面改修）やフルリノベーションができていたのです。
ところが改正後、木造2階建てなどは「新2号建築物」という区分になり、大規模な修繕・模様替えにも建築確認申請が必要になりました。ここでいう「大規模」とは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のどれか一種以上を、過半（半分超）にわたって修繕・改造することを指します。
なぜ、これが再建築不可物件に響くのか
問題はここです。建築確認申請では、原則として現行の法律に適合していることが求められます。 ところが再建築不可物件は、そもそも接道義務（現行法）を満たしていないから再建築不可なわけです。つまり、確認申請を出しても、現行法に適合していないので通らない。
結果として、再建築不可物件では、確認申請が必要になる大規模リフォーム（スケルトン・フルリノベーション）が事実上できなくなりました。 これまで「建て替えはできないけど、中身を全面改修すればいい」とされていた活用法が、2025年4月以降は難しくなった、ということです。
それでも「できるリフォーム」はある
とはいえ、リフォームが一切できなくなったわけではありません。建築確認申請が不要な範囲＝主要構造部の過半を超えない小規模なリフォームは、引き続き可能です。具体的にはこういう工事です。
内装の変更（畳からフローリングへ、壁紙の張り替え）、キッチン・浴室・トイレなど水回り設備の交換・更新、屋根や外壁の補修（過半を超えない範囲）、間取りの一部変更（主要構造部に大きく手を入れない範囲）。
こうした工事なら、再建築不可物件でも問題なくできます。古くなった設備を新しくして快適に住む、あるいは貸せる状態に整える、といったことは十分可能です。ただし「どこからが大規模で確認申請が必要になるか」の線引きは専門的なので、リフォーム前に必ず建築士に相談し、確認申請の要否を確かめてから進めてください。知らずに大規模改修を始めて、途中で止まるのが最悪のパターンです。
売る以外の「活用」という選択
再建築不可物件は「売れないから困る」と思われがちですが、持ち続けて活かす道もあります。小規模リフォームで直して自分や家族が住む。あるいは、賃貸に出して家賃収入を得る——立地が良ければ、建て替えできない物件でも借り手はつきます。再建築不可物件は固定資産税・都市計画税が比較的安い傾向があるので、保有コストを抑えつつ賃料を得られれば、資産として機能します。
「建て替えられない＝手放すしかない」ではありません。売る・再建築可能にする・活用する、の3つを並べて、自分にとっていちばん得な道を選んでください。買取業者は「面倒だから売って」と言い、工務店は「うちでリフォームを」と言いますが、どちらも自社の都合が入ります。まずは中立の立場で、可能な選択肢を全部並べることから始めてください。
よくある質問
再建築不可物件はリフォームできなくなったのですか？
一切できなくなったわけではありません。2025年4月の法改正で、大規模なリフォーム（スケルトン・フルリノベーション）は建築確認申請が必要になり、再建築不可物件では申請が通らないため事実上難しくなりました。一方、内装・水回りの交換など、主要構造部の過半を超えない小規模なリフォームは引き続き可能です。
どこまでのリフォームなら建築確認申請が不要ですか？
主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の過半を超えない範囲の工事なら不要です。具体的には、畳からフローリングへの変更、壁紙の張り替え、キッチン・浴室・トイレの設備交換などです。「大規模」に当たるかの判断は専門的なので、着工前に建築士に確認申請の要否を確かめてもらってください。
2025年の法改正で、なぜ再建築不可物件が影響を受けるのですか？
改正で木造2階建てなどの大規模リフォームにも建築確認申請が必要になりましたが、申請では現行法への適合が求められます。再建築不可物件はそもそも接道義務（現行法）を満たしていないため申請が通らず、確認申請が必要な大規模リフォームが事実上できなくなりました。
再建築不可物件は、売る以外に使い道がありますか？
あります。小規模リフォームで直して自分や家族が住む、賃貸に出して家賃収入を得る、といった活用が可能です。再建築不可物件は固定資産税が比較的安い傾向があり、立地が良ければ借り手もつきます。売る・再建築可能にする・活用するの3つを並べて、自分に合う道を選んでください。
この記事は特定の買取業者・リフォーム会社への誘導を目的としていません。リフォームの可否は、建物の構造・工事の規模・自治体の運用によって変わります。ご自身の物件に即した判断には、建築士など、いずれの会社にも属さない立場の専門家にご相談ください。
関連する情報：再建築不可の実家を相続したら（ピラー・全体像） ／ 再建築不可物件の売却（活用と売却の比較）