なお、売る前に一度確認してほしいことがあります。それは「本当に再建築不可のままでしか売れないのか」。隣地を少し買う・セットバック・43条但し書きなどで再建築可能にできれば、価値は大きく上がります（詳しくは再建築可能にする方法の記事で）。売却は、その可能性を確認したうえで考えるのが順番です。
なぜ再建築不可は安くなるのか
再建築不可物件が安くなるのには、はっきりした理由があります。建て替えができないので資産としての自由度が低く、買い手が「将来どうにもできない土地」と見る。さらに、住宅ローンが組みにくいため、現金で買える人や投資家に買い手が限られる。需要が狭いぶん、価格が下がるのです。だからこそ、「需要のある相手を選んで売る」ことが、損しないカギになります。
売却先①：隣地の所有者（最も高くなりやすい）
意外に見落とされがちですが、いちばん高く売れる可能性があるのが、隣の土地の所有者です。相場は通常物件の60〜80%程度。
なぜ隣地の人が高く買えるのか。再建築不可のデメリット（建て替え不可・ローン不可）は、自分の土地を広げたい隣地所有者にとっては、ほとんど問題にならないからです。むしろ、あなたの土地を買って一体にすれば、隣地所有者自身の土地の接道が改善したり、敷地が広がって価値が上がったりする。一般の買い手には「使いにくい土地」でも、隣の人には「価値のある土地」なのです。まず隣地の所有者に「買いませんか」と打診してみる価値は十分にあります。
売却先②：仲介で投資家などに売る
不動産仲介を通じて、再建築不可物件でも活用できる投資家などに売る方法です。相場は通常物件の50〜70%程度。立地が良ければ、リフォームして賃貸に出したい投資家に需要があります。ただし、一般の買い手には売りにくいため、買い手が見つかるまで時間がかかることもあります。「急がず、できるだけ高く」の人向けです。
売却先③：買取業者(早いが最も安い)
再建築不可を専門に扱う買取業者に、直接売る方法です。相場は通常物件の30〜50%と、いちばん安い。 業者は買い取った後、リフォームや解体をして転売する「事業目的」なので、その費用とリスクを買取価格から差し引くからです。
その代わり、仲介では売れない物件でも確実に買い取ってもらえ、数日〜1ヶ月で現金化できるのが利点。「とにかく早く手放したい」「隣地も投資家も見つからない」ときの選択肢です。ただし、最も安いことは理解しておいてください。買取業者の記事の多くは「再建築不可は買取が得策」と書きますが、それは書き手が買取をする側だから。まず隣地・仲介を試してからでも遅くありません。
損しない順番
整理すると、こうです。①まず、再建築可能にできないか確認する（できれば価値が上がる）。②次に、隣地の所有者に打診する（60〜80%と最も高い）。③それが難しければ、仲介で投資家を探す（50〜70%）。④どうしても早く確実に手放したいときだけ、買取業者（30〜50%）。 買取業者から入るのは、いちばん損をしやすい。急ぐ気持ちはわかりますが、順番を一つ守るだけで、手取りが数百万円変わることもあります。
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よくある質問
再建築不可物件は、誰に売るのがいちばん高いですか？
隣地の所有者への売却が最も高くなりやすく、通常物件の60〜80%が目安です。隣地の人にとっては建て替え不可などのデメリットが問題にならず、土地を広げる価値があるためです。次に仲介で投資家に売る場合が50〜70%、買取業者は30〜50%と最も安くなります。
再建築不可物件は買取業者に売るのが得策と聞きましたが本当ですか？
必ずしもそうではありません。買取業者は早く確実ですが、相場は通常物件の30〜50%と最も安くなります。「買取が得策」と書かれた記事の多くは買取をする側が書いたものです。まず隣地所有者への売却（60〜80%）や仲介（50〜70%）を検討し、それが難しいときの選択肢として買取業者を考えるのが、損しない順番です。
再建築不可物件の売却相場はどのくらいですか？
通常物件の何割か、という形で表され、売却先で変わります。隣地所有者で60〜80%、仲介で50〜70%、買取業者で30〜50%が目安です。駅近など立地が良ければ70%前後になることもありますが、無接道に近い・建物の劣化が大きい場合は50%を下回ることもあります。
売る前に、何を確認すればいいですか？
まず「本当に再建築不可のままでしか売れないのか」を確認してください。隣地の一部購入・セットバック・43条但し書きなどで再建築可能にできれば、価値は大きく上がります。市町村の建築指導課で可能性を確認し、そのうえで、可能にするか・そのまま売るかを判断するのが損しない進め方です。
この記事は特定の買取業者・不動産会社への誘導を目的としていません。再建築不可物件の売却は、接道状況・立地・建物の状態によって最適な売却先が変わります。ご自身の物件に即した判断には、不動産の専門家など、いずれの会社にも属さない立場の相手や、市町村の建築指導課にご相談ください。
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