先に結論を。 「旧借地権 買ってはいけない」とよく言われます。確かに、これから”買う”人にはデメリットが多い。でも、あなたが親から相続して既に持っているなら、話は逆かもしれません。 旧法の借地権（1992年より前に設定されたもの）は、実は借りている側に非常に有利な権利で、地主の都合で簡単に追い出されることなく、半永久的に住み続けられる強い権利だからです。「買ってはいけない」という言葉に不安になって慌てて手放すと、有利な権利を安く売ってしまうことになりかねません。この記事は、「買ってはいけない」と言われる理由の中身と、相続で持っている人が知っておくべきことを、正直に整理します。
まず、ネットで「旧借地権 買ってはいけない」と検索して出てくる記事の多くは、借地権の買取業者が書いています。「デメリットが多い→だから弊社が買い取ります」という流れです。デメリットが嘘なわけではありません。ただ、それを言っているのが「安く買いたい側」だということは、頭に置いておいてください。
旧法借地権は、実は「借りる側が強い」権利
意外に思うかもしれませんが、旧法の借地権は借主にとって非常に有利です。
旧法借地権は、地代の滞納などがない限り、地主側から一方的に契約を解除したり更新を拒否したりすることが極めて困難です。地主に「正当事由」（どうしてもその土地を自分で使わなければならない切実な理由など）がない限り、借地人は半永久的に住み続けられます。しかも、一度旧法で契約していれば、合意して新法に切り替えない限り、更新後も旧法のまま存続します。
比べてみると強さがわかります。1992年以降の新法の普通借地権は契約期間が短くなり、定期借地権にいたっては更新がなく、期間が終われば更地にして返さなければなりません。つまり、旧法借地権は今では手に入らない、借主保護の強い権利。これを相続で持っているのは、見方によっては恵まれているのです。
では、なぜ「買ってはいけない」と言われるのか
デメリットが語られるのは、主に「これから買う人」「売りたい人」の視点です。具体的にはこうです。
地主の承諾がないと動けない場面がある。 建物の建て替えや、第三者への売却には、地主の承諾（と承諾料）が必要です。継続的な費用がかかる。 毎月の地代に加え、更新時の更新料、建て替え時の承諾料など、所有権にはない出費が続きます。住宅ローンが組みにくい。 借地権付きの物件は担保価値が低いと見られ、買い手が住宅ローンの審査に通りにくい。このため売りにくい（買い手が限られる）。土地の資産価値は自分のものにならない。 地価が上がっても、土地そのものは地主のものです。古い契約書のトラブル。 旧法時代は口頭契約や契約書紛失も多く、条件が不明でトラブルになりやすい。
これらは事実です。でも、よく見てください。「住宅ローンが組みにくい」「売りにくい」は、買う人・売る人の悩みであって、既に相続して住んでいる・持っている人には、直接は関係しない話です。「買ってはいけない」の理由の多くは、あなたが慌てて手放す理由にはならない。
相続で持っている人が、まずやるべきこと
「買ってはいけない」の言葉に振り回されず、順番にこうしてください。
1. 契約書を確認する。 旧法か新法か、地代・更新料・承諾料の取り決めがどうなっているか。相続では契約書が見つからない・条件が不明なことも多いので、まず探す。無ければ地主に確認する。
2. 慌てて売らない。 前述のとおり、旧法借地権は有利な権利です。住み続けるつもりなら、その価値を享受できます。「借地だから早く処分しなきゃ」と焦って買取業者に安く売るのが、いちばんもったいない。
3. 売るとしても、手取りを比べる。 どうしても手放すなら、買取業者（早いが更地の半額程度）だけでなく、地主への売却や、地主の底地と一緒に売る「同時売却」も検討する（各ルートの手取り比較は 借地権の売却 に整理しています）。誰に売るかで手取りは大きく変わります。
旧法借地権は、確かに扱いが難しい。でも「難しい＝価値がない」ではありません。むしろ借主に有利な、今では作れない権利です。「買ってはいけない」という買い手目線の言葉に、持ち主のあなたが振り回される必要はありません。旧借地権を含む借地権の実家をめぐるお金と手続きの全体像は 借地権の実家を相続・売却するには にまとめています。
関連記事:
よくある質問
「旧借地権は買ってはいけない」というのは本当ですか？
これから買う人にはデメリットが多いのは事実です（住宅ローンが組みにくい、売りにくい、地主の承諾が要るなど）。ただし、旧法借地権は借主に非常に有利な権利で、地主の都合で簡単に追い出されず半永久的に住み続けられます。相続で既に持っている人にとっては、必ずしも「悪いもの」ではありません。
旧法と新法の借地権は何が違いますか？
旧法（1992年より前）は、建物がある限り借り続けられやすく、地主は正当事由がないと更新を拒否できない、借主に有利な権利です。新法（1992年以降）は契約期間が短く、特に定期借地権は更新がなく期間満了後は更地にして返す必要があります。旧法は合意で新法に切り替えない限り、更新後も旧法のまま存続します。
相続した旧借地権は、早く売ったほうがいいですか？
慌てて売る必要はありません。旧法借地権は借主に有利な権利で、住み続けるつもりならその価値を享受できます。「借地だから」と焦って買取業者に安く売る（更地価格の半額程度が相場）のが最ももったいないケースです。売るとしても、地主への売却や底地との同時売却など、手取りの大きいルートを比べてから決めてください。
旧借地権を相続したら、まず何をすればいいですか？
まず契約書を確認してください。旧法か新法か、地代・更新料・承諾料の取り決めを把握します。相続では契約書が見つからないことも多いので、無ければ地主に確認を。そのうえで、住み続けるのか手放すのかを、権利の有利さを踏まえて落ち着いて判断してください。
出典e-Gov 借地借家法（借地権の存続期間・更新）laws.e-gov.go.jp 出典e-Gov 借地法（旧法・1992年8月1日廃止前の借地権）laws.e-gov.go.jp
この記事は特定の買取業者・不動産会社への誘導を目的としていません。旧借地権は契約内容・地主との関係・旧法/新法の別によって扱いが大きく変わります。ご自身の状況に即した判断には、借地権に詳しい弁護士・不動産鑑定士など、いずれの会社にも属さない立場の専門家にご相談ください。