相続で取得した実家や土地の名義変更は、2024年4月から義務になりました。施行前に相続した不動産も、2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。
相続登記義務化の概要と2027年3月31日期限
不動産の相続登記（=不動産の名義を相続人に変更する登記）は、2024年4月1日から義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
問題は、施行前に相続した不動産です。過去に親が亡くなり、名義がそのままになっている実家も対象になります。この過去分は、2027年3月31日までに申請する期限が設けられました。
正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象です。過料は行政上の制裁で、前科の付く刑事罰とは異なりますが、金銭的な負担が生じる点は変わりません。
出典政府広報オンラインgov-online.go.jp 出典法務局moj.go.jp期限が近づいても戸籍収集が終わらない、相続人同士の話し合いがまとまらないといった事情はよくあります。その場合の受け皿として「相続人申告登記」という暫定的な手段が用意されています。詳しくは後述します。
なお、名義変更の全体像は関連記事でも整理しています。
相続登記の手続きの流れ
相続登記は、次の順序で進みます。相続人が1人か複数か、遺言があるかで多少変わりますが、基本の流れは共通です。
- 被相続人と相続人全員の戸籍を集め、相続関係を確定する
- 遺産分割協議（=誰が何を相続するかを相続人全員で決める話し合い）を行い、協議書を作成する
- 登記に必要な書類を揃える
- 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する
- 登記完了後、登記識別情報通知（権利証にあたる書類）を受け取る
遺言書がある場合は、遺産分割協議を経ずに遺言の内容に従って申請できます。相続人が1人だけなら、協議自体が不要です。
戸籍の収集は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要になり、複数の市区町村にまたがることがあります。ここで時間がかかりやすいため、早めの着手が期限内申請の鍵になります。
遺産分割協議には法律上の期限はありません。ただし2023年4月1日施行の改正民法により、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として特別受益や寄与分を反映した具体的相続分ではなく、法定相続分で分割することになります。話し合いを先送りするほど、主張できる範囲が狭まる可能性があります。
出典法務省 民法等の一部を改正する法律moj.go.jp必要書類と費用の目安
相続登記でよく必要になる書類は次のものです。ケースによって過不足があります。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（協議による場合）
- 対象不動産の固定資産評価証明書
費用の中心は登録免許税です。相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産評価額に0.4%を乗じた額が原則です。評価額1,000万円の不動産なら4万円が目安になります。
司法書士へ依頼する場合は、この登録免許税に加えて報酬が発生します。報酬額は事務所や案件の複雑さで幅がありますが、実務では戸籍収集から申請までを含めて数万円から十数万円程度になることが多く見られます。相続人が多い、複数の不動産があるといったケースでは上振れします。
自分で申請すれば報酬は不要ですが、戸籍の読み取りや協議書の作成に手間がかかります。時間を優先するか費用を抑えるかで選ぶ形になります。
期限に間に合わない場合と相続人申告登記
戸籍がまだ揃わない、相続人同士の話し合いが長引いているといった事情で、2027年3月31日までに正式な相続登記が難しいこともあります。
その受け皿が「相続人申告登記」です。これは、登記上の名義人が亡くなったこと、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度です。申し出をすれば、相続登記の申請義務を仮に履行したものとして扱われ、過料の対象から外れます。
相続人申告登記は、相続人が1人でできる点が特徴です。遺産分割協議がまとまっていなくても、単独で申し出られます。戸籍も、申し出る本人が相続人であることを示す範囲で足ります。
ただし、これはあくまで暫定的な履行手段です。所有権が確定的に移るわけではないため、その不動産を売却する段階になれば、正式な相続登記が別途必要になります。過料を避けるための応急措置と位置づけるのが実際です。
出典政府広報オンラインgov-online.go.jpなお「正当な理由」があれば過料は科されません。数次相続で相続人が極めて多い、相続人の一部と連絡が取れない、重病などの事情が想定されています。判断は個別のため、間に合わないと感じたら法務局や司法書士に相談する形になります。
相続放棄・相続税など併走する期限
相続登記の期限だけを見ていると、別の期限を見落とすことがあります。相続では複数の期限が同時に走ります。
- 相続放棄（=相続財産を全て承継しない意思表示）: 相続の開始を知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する
- 相続税の申告・納付: 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内
- 相続登記: 取得を知った日から3年以内（過去分は2027年3月31日まで）
- 遺産分割: 相続開始から10年を過ぎると、原則として法定相続分での分割になる
相続放棄は「全部包括」の意思表示で、一部の財産だけを放棄することはできません。負債が多い場合の判断は3か月という短い期間で迫られます。この期限だけは特に短いため、実家が負担になりそうなら早めの確認が必要です。
出典裁判所 相続の放棄の申述courts.go.jp相続税については、遺産総額が基礎控除額を下回れば課税されず、申告も不要です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。配偶者と子ども2人が相続人なら、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円が基礎控除になります。
出典国税庁 タックスアンサー No.4152nta.go.jp相続登記のあと、売却か保有かの判断
名義変更が済むと、その不動産を自分の意思で処分できるようになります。ここで売却か保有かの判断が出てきます。
空き家のまま保有すると、固定資産税や管理の手間が続きます。人が住んでいない家は傷みも早く、放置すれば資産価値も下がります。一方で、思い入れのある実家をすぐ手放す決断がつかないこともあります。
売却を選ぶ場合、被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡したときの3,000万円特別控除が使える可能性があります。この特例の適用期限は2027年12月31日までに延長されています。ただし2024年1月1日以後の譲渡から、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に減額されます。
出典国税庁 タックスアンサー No.3306nta.go.jp税金面の全体像は関連記事で整理しています。
売却を検討するなら、まず相場を把握するのが最初の一歩です。複数社の査定を一度に取れば、価格の妥当性を比べられます。
よくある質問
相続登記をしないまま2027年4月を過ぎるとどうなりますか?
正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。過料は行政上の制裁で刑事罰とは異なりますが、金銭的な負担が生じます。間に合わない事情がある場合は、相続人申告登記で義務を仮に履行できます。
相続人申告登記をすれば相続登記はもう不要ですか?
いいえ。相続人申告登記は過料を避けるための暫定的な履行手段です。所有権が確定的に移るわけではないため、不動産を売却する段階では正式な相続登記が別途必要になります。
相続登記は自分でもできますか?
できます。戸籍を集め、遺産分割協議書を作成し、管轄の法務局へ申請します。司法書士報酬は不要ですが、戸籍の読み取りや書類作成に手間がかかります。時間を優先するなら専門家への依頼という選択肢もあります。
登録免許税はいくらかかりますか?
相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産評価額に0.4%を乗じた額が原則です。評価額1,000万円なら4万円が目安です。司法書士へ依頼する場合は、これに報酬が加わります。
親が亡くなってから何年も経っていますが、今から間に合いますか?
施行前に相続した不動産は2027年3月31日までが期限です。今から戸籍収集と協議を進めれば間に合う可能性があります。相続人が多い、連絡が取れない相続人がいるといった事情があれば、早めに司法書士へ相談する形になります。
まとめ
- 相続登記は2024年4月から義務化され、過去分は2027年3月31日までが期限
- 怠ると10万円以下の過料の対象になる
- 間に合わないときは相続人申告登記で義務を仮に履行できる
- 名義変更後、売却か保有かの判断では相場の把握が起点になる