親から不動産を受け継いだとき、登記簿を見て初めて「底地」や「借地権付き建物」という言葉に出会う方は少なくありません。通常の相続物件と違い、土地と建物の権利が別人に帰属しているため、「売れるのか」「放棄できるのか」「そのまま持ち続けるとどうなるか」の判断が一筋縄ではいきません。
底地・借地権の基本構造と相続時に起きること
底地（そこち）とは、借地権（=他人が建物を建てるために土地を使う権利）が設定された状態の土地そのものを指します。底地の所有者は土地を持っていますが、その上に建物を建てたり自由に使ったりする権利は借地人に帰属しています。
借地権（しゃくちけん）とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利で、地上権と土地賃借権の二種類があります。借地借家法（1992年施行）以前に設定されたものは「旧法借地権」、以降は「普通借地権」または「定期借地権」に分類されます。
相続が発生したとき、この権利関係には以下のことが起きます。
相続の対象になるもの
底地を相続した場合、土地の所有権が相続人に移ります。ただし、既存の借地契約はそのまま引き継がれます。地主（被相続人）が変わっても、借地人の権利は継続します。
借地権付き建物を相続した場合、建物の所有権と借地権の両方が相続の対象になります。借地権は相続人に当然承継されるため、地主の承諾は原則不要です。ただし、借地契約書の名義変更や地主への通知は実務上早めに行うことが望ましく、契約書に「名義変更時に承諾料が必要」と書かれている場合は内容の確認が必要です。
出典法務省 借地借家法moj.go.jp借地契約の種類が処分方針を左右する
| 借地権の種類 | 存続期間 | 更新の有無 | 処分への影響 |
|---|---|---|---|
| 旧法借地権（建物堅固） | 30年以上 | 自動更新あり | 借地人の権利が非常に強い |
| 旧法借地権（建物非堅固） | 20年以上 | 自動更新あり | 同上 |
| 普通借地権（借地借家法） | 30年以上 | 更新可 | 旧法とほぼ同様の強さ |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 更新なし | 期間満了で返還される |
| 事業用定期借地権 | 10〜50年 | 更新なし | 事業用途限定 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 更新なし | 期間満了時に建物を地主が買取 |
旧法借地権の場合、借地人の権利が強く保護されているため、底地所有者が「出て行ってほしい」と主張しても、正当事由がない限り更新拒絶や解約は認められません。底地の価値が低く抑えられる根本的な理由はここにあります。
借地権付き建物を相続した場合、建物の売却や建替えには地主の承諾が必要で、承諾料（譲渡承諾料＝借地権の譲渡・転貸の際に地主に支払う対価。一般的に借地権価格の10〜15%程度とされます）が発生することがあります。この点については、
で詳しく整理しています。
底地・借地の相続税評価と固定資産税の実態
底地・借地の評価と実売価格の乖離
- 底地評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）、借地権評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合（借地権割合は路線価図に地域ごとに 30〜90%）
- 底地は市場流動性が低く、実際の買取価格は相続税評価額をさらに下回るケースがあります。「評価が低いから税負担は小さい」が「売ろうとしても換金しにくい」 — この両面が底地相続の実務判断を難しくします。
- 建物が取り壊されて更地になれば住宅用地特例が外れ、底地でも固定資産税が跳ね上がります。借地人による解体を契機とする想定外コスト増に注意します。
出典国税庁 財産評価基本通達 第2章第11節nta.go.jp 出典国税庁 タックスアンサー No.4620nta.go.jp
相続税の基礎控除と底地の納税資金
相続税の基礎控除は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」。底地は評価額が圧縮されるため、遺産総額が基礎控除を下回れば相続税はかかりません。一方で、都心部の底地は圧縮後でも高評価になる場合があり、換金しにくい底地を相続税のために売却しなければならない状況は実務でしばしば発生します。物納・延納の選択肢を含めた税理士への相談が現実的な出発点です。
出典国税庁 タックスアンサー No.4152nta.go.jp底地・借地を処分する選択肢と判断基準
選択肢① 底地を第三者（専門買取業者）に売却する
底地専門の買取業者または不動産投資家に現状のまま売却する方法です。借地人の承諾不要で、相続後すぐに手放せます。
現実
- 買取価格は相続税評価額の 50〜70% 程度に留まりやすい（地代水準・契約残存期間・借地人属性で変動）
- 流動性が低く、仲介での売却はほぼ成立しない
- 複数社査定で価格根拠を比較することが基本
買取プロセスの詳細（査定の見方・契約実務・費用内訳）は 底地売却の全手順｜借地人交渉から買取業者活用まで に集約しています。
選択肢② 借地人に底地を売却する（最も高値になる可能性がある）
底地と借地権が同一人物に帰属すると、土地・建物一体の完全所有権になります。借地人にとってこれは大きなメリットであるため、第三者への売却より高い価格で交渉できる場合があります。
ただし、借地人が購入意思を持っていることが前提で、交渉が不調に終わることも珍しくありません。また、借地人が高齢の場合、資金調達が難しいケースもあります。
選択肢③ 等価交換
底地所有者（地主）と借地人が互いの権利の一部を交換し、それぞれが完全所有権を持つ区画を取得する方法です。法的には「交換の特例」（所得税法第58条）の適用が検討できます。
出典国税庁 タックスアンサー No.3502nta.go.jp土地が広く、分割が可能な場合に有効な手段ですが、双方の合意形成が必要で、不動産鑑定士による評価と専門家（弁護士・税理士）の関与が現実的です。
選択肢④ 底地・借地権の同時売却（地主・借地人が協力して第三者へ）
地主と借地人が合意して底地と借地権を一括で第三者に売却する方法。完全所有権として売却できるため、底地単独より高値の取引が見込めます。借地人の協力が不可欠が判断軸で、実務上の進め方は 底地売却の全手順 に整理しています。
選択肢⑤ 借地権付き建物を売却する（借地人として相続した場合）
地主の承諾（借地借家法19条）が必要で、得られない場合は裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てます（同20条）。承諾料の相場は借地権価格の 10〜15% 程度。地主との交渉手順・承諾料の算定・許可申立ての実務は 借地権付き建物の売却｜地主交渉と譲渡承諾料の相場 に集約しています。相続不動産全体の売却手順は 相続した不動産の売却 を参照します。
相続放棄の判断基準と手続き上の注意点
相続放棄（＝相続財産を全て承継しない意思表示。プラスの財産もマイナスの財産も含めて一切を承継しない）は、底地・借地を「負の遺産」と判断した場合の選択肢の一つです。
出典裁判所 相続の放棄の申述courts.go.jp放棄が現実的な選択肢になるケース
- 地代収入が固定資産税・管理費を下回っており、保有コストが赤字
- 借地人から地代の支払いが滞っており、回収が困難
- 遺産全体（底地を含む不動産・預貯金・負債）がマイナスになる
- 相続人が遠方に住んでおり、管理の実務が現実的でない
逆に、地代収入が安定しており、相続税評価額と保有コストのバランスが取れている場合は、放棄せず保有を続けながら売却機会を待つ判断もあります。
3か月・全部包括・登記との関係 — 底地放棄の実務ポイント
相続放棄は 3か月以内（民法915条）に家庭裁判所への申述が必要で、全部包括の意思表示です（底地だけを切り離しての放棄は不可）。手続きの流れ・申述書類・熟慮期間の伸長・放棄後の管理義務（民法940条・2023年改正の実務）は 相続放棄と家｜手続きの流れと放棄後の管理義務 に集約しています。
底地固有で押さえるポイントは以下です。
- 3か月の熟慮期間中に登記義務期限も走る: 相続放棄で登記義務の対象からは外れますが、申述完了までは義務対象。過去分の期限（2027年3月31日）は 相続登記2027年3月期限 を参照します。
- 借地契約の権利承継との切り分け: 放棄すれば借地関係も引き継ぎませんが、地代滞納・原状回復請求といった被相続人が既に負っていた義務の扱いは弁護士確認が現実的です。
- 次順位相続人への影響: 底地は次順位（兄弟姉妹・甥姪）にも敬遠されやすく、全員放棄で相続財産清算人選任に至るケースが底地では相対的に多い。家族全員で方針を先に共有します。
よくある失敗と実務上の落とし穴
失敗① 地主（または借地人）への連絡を後回しにする
相続が発生したことは、速やかに相手方（底地なら借地人、借地権なら地主）に通知することが実務上の慣行です。連絡が遅れると、地代の支払い先が不明になったり、借地契約の更新時期が近づいているのに交渉の準備が間に合わなかったりします。
失敗② 旧法借地権の更新を見落とす
旧法借地権は「更新料」の支払いが契約書に定められているケースがあります。相続後に更新時期が到来したとき、更新料を知らずに請求されて驚く相続人は多くいます。契約書を早期に確認し、次の更新時期と更新料の有無を把握しておくことが重要です。
失敗③ 底地を「何もしなくていい資産」と放置する
地代収入があるうちは問題が見えにくいですが、借地人が高齢化し建物が老朽化すると、将来的に建物の解体費用を誰が負担するか、土地返還後の更地の管理をどうするかという問題が浮上します。早い段階で売却・等価交換・借地人への売却を検討することが、後の選択肢を広げます。
失敗④ 単独で処分を決断する
底地・借地の処分は相続人全員の合意が必要です（共有名義になっている場合は特に）。一人が「売りたい」と動き始めても、他の相続人の同意がなければ全体売却は進みません。遺産分割協議と処分方針の検討を並行して進めることが現実的です。
共有名義になった場合の整理方法については、民法上の共有物分割請求（民法258条）の活用も視野に入ります。共有持分の扱いと分割手続きについては専門家への相談が現実的な入口です。
失敗⑤ 一社だけの査定で売却価格を判断する
底地専門の買取業者によって、査定価格には幅があります。一社の提示額だけを基準にすると、適正価格の把握ができません。最低でも3社以上の査定を取り、価格の根拠（地代収入・借地権割合・残存期間・借地人の属性）の説明を受けたうえで比較することが判断の精度を上げます。
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よくある質問
底地を相続したが、借地人が地代を払ってくれない。どうすればいいか
まず内容証明郵便で督促し、それでも支払いがなければ賃貸借契約の解除を検討することになります。ただし、借地借家法の規定上、解除には「信頼関係の破壊」に該当するほどの事情が必要とされており、1〜2か月の滞納では解除が認められないケースも多くあります。弁護士への相談を早めに行うことが現実的です。
借地権付き建物を相続したが、地主が承諾してくれず売却できない
地主の承諾が得られない場合、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てる制度があります（借地借家法20条）。ただし費用と時間がかかるため、まず地主との直接交渉や調停を試みるのが現実的です。借地・底地の取り扱い実績がある専門家（弁護士）に相談することを勧めます。
相続放棄をしたのに、自治体から土地の管理を求める通知が来た
2023年の民法改正（民法940条）により、相続放棄後も「放棄した時点で現に占有していた財産」については相続財産清算人に引き渡すまでの保存義務が残ります。全員が放棄した場合は利害関係人が相続財産清算人の選任を申し立てることになります。放棄後の管理義務の範囲は弁護士に確認することを勧めます。
底地の相続税を払う現金がない。物納はできるか
相続税の物納は、金銭納付が困難な場合に認められる制度です（相続税法第41条）。ただし底地は「第2順位財産」に分類され、通常の土地（第1順位）より後回しになります。また物納申請には期限（申告期限まで）と書類要件があり、税務署が収納を拒否するケースもあります。税理士への相談を早めに行い、延納との選択肢も含めて検討することが現実的です。
借地権割合が高いエリアの底地は売れるのか
借地権割合が高いほど底地の評価額は低くなり、市場での流動性も下がります。ただし、借地人への売却や等価交換、底地専門の買取業者への売却という出口は存在します。「売れない」ではなく「通常の不動産と同じ方法では売れない」と理解し、専門ルートで複数社に相談することが先決です。
まとめ
底地・借地の相続は、権利関係の複雑さゆえに「何から手をつければいいかわからない」状態に陥りやすい案件です。判断の順序を整理すると、次のようになります。
- まず現状把握：登記簿・借地契約書・地代収支・固定資産税の四点を確認する
- 相続放棄の検討は3か月以内：遺産全体のプラスマイナスを把握し、期限内に方針を決める
- 処分の優先順位：借地人への売却 → 等価交換 → 第三者（専門買取業者）への売却の順で検討する
- 専門家の関与：底地・借地は弁護士・司法書士・税理士・不動産鑑定士の連携が現実的
一社だけの判断に依存せず、複数の専門家・業者の見解を比較することが、この物件種別での適正な意思決定につながります。
出典
- 法務省 借地借家法：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00022.html
- 国税庁 財産評価基本通達（借地権・底地の評価）：https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/11.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4620 借地権の評価：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4620.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4152 相続税の基礎控除：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3502 固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3502.htm
- 総務省 固定資産税に関する参考資料：https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran10.html
- 裁判所 相続の放棄の申述：https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_14/index.html
- e-Gov 民法（第915条・第939条・第940条）：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
- 法務省 相続登記の申請義務化：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html